不動産はエージェンシー問題が激しいよなあと再認識 売り手ー書いて 仲介ー借りて/買い手　だけでなく 行政ー不動産業者/家主も （個人的な欲で不動産立てる→インフラ整備などの社会コストの増大，空き家問題） ============== 不動産の未来予測本　 2050年の人口体動 →人口一極集中は以前続く，人口が増加する地域はごくわずか． →人口減少が見込まれているところでも，それが緩やかそうなところを見繕う＆2050年よりも早い出口戦略を立てる．”人口が減るから敬遠”をつく →仮に自分の居住用でローンを組んで不動産を買う場合，その土地を買う方が良いのかどうかは見ておいた方がいいな 供給を無視した新築建築，相続税対策という本来の用途から逸脱したものもある（ここは最近税制にメスが入ったみたいだけど） →堅実な需要のある物件を見極め中古物件で買う． 東京一等地のマンション価格は日経平均と連動しているらしい． →日経平均と給与が必ずしも連動しないサラリーマンには辛いねえ ・自治体の行く末の二分化（国全体or各地域で活かすところ，捨てるところ） ・コンパクトシティ化（その自治体の中で生かすところ，切り捨てるところ） 　災害リスクが高いところはまず外される 　「表層地盤増殖率」 ・不動産の実寿命 　[物理的寿命] 　木造22年，RC37年より実際は長い．ちゃんとメンテすれば．これらの数字は減価償却，つまり建物部分の経費化で使う数字に過ぎない 　[社会的寿命] 　昔流行った間取り，リッチ，設備などが今も価値を持つとは限らない，逆も然り 　 ・不動産関連の様々な指数・情報 　「東証住宅価格指数」「不動産取引価格土地総合情報システム」「 　不動産に関するデータベースは未整理，不正確，曖昧　不動産テックで今後変わる？ ・不動産価値の評価は情報が揃っていることが大事．単なる駅からの距離，築年数などだけでは見られない時代が来る 「竣工図書」は必ず入手 ・中古物件： 　ー新築物件を誰かが勝った瞬間に「中古扱い」 　ー整備が届いているもの，届いてないもの全部玉石混交でひとまとめ→質の良し悪しを見抜く心眼が今後重要．定期メンテの実施有無，改修履歴 　ーマンションの場合は建物全体の状態が健全か，管理組合は回っているか．→「ホームインスペクション」活用 ・デザイナーズ物件： 　利便性，メンテ性など犠牲．手出ししない ・見えないところは手を抜かれやすい 　断熱材，上下水道，etc ・申込時点ではキャンセル可能．申込と契約は別 　「仮契約」なんてものは存在しない

1992年に生産緑地法が改正され、東京23区、首都圏などの政令指定都市において、固定資産税が農地並みに軽減される生産緑地制度が適用された。この適用期限が2022年に迎えて、全国で1万4000ha弱の住宅用地が放出される。 人間の平均寿命推計と同様の手法を用いると、木造住宅の平均寿命は65年、マンションは68〜150年。 ホームインスペクションの費用は、30坪の一戸建てで5〜7万円。3〜4時間でできる。 建築基準法は1981年6月に施行された。1983年以降に完成していれば、新耐震基準で建てられていると考えてよい。 水道の配管は30年経ったら交換時期。金属系の配管は錆びて赤水が出る。 中古住宅の申込みの際に、数万〜10万円程度の申込金を預けるのが一般的。契約に至らなかった場合は、返金される。