区分所有×リフォーム 大家は楽で手がかからない商売、管理会社や銀行やリフォーム業者などが助けてくれる。 大家がすることは出費の理由と金額が妥当か判断すること。 1987から最も長期金利が高かったのはバブル絶頂期の9% 金利が9%になっても破綻しない物件を買うこと ゼロを二つとった値が家賃として安ければ、その物件は買い時(12% ) 妥協できるとしたら八掛け(9.6%) 貸し出す時の家賃は強気の設定をする。 ・入居者をつけるための試行錯誤がそこに生まれる ・値引きのカードが残せる ・質のいい入居者がつく 入居後のリスク→保険をかけよう(滞納保証 ) ・滞納、居座り、夜逃げ →リスクは保険である程度回避できる ワンルームは15-20平米がよくあり、それより広いところは希少 物件の悪いところを見つけて諦めるのではなく、そこの穴を埋められるかどうか 誰かに相談するのが大事(不動産経験者に ) 大家業は不動産を通じて、安く借りて高く運用するをするだけ 国民生活金融公庫 関連書籍 サラレーマンの私でもできたアパート・マンション投資法 そして私は「金持ちサラレーマン」なった 全国4000万人のサラリーマンに贈る、 以下略 →国民生活金融公庫(融資 )の具体的ノウハウ サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣 激安物件から入り、リスクを抑える。兼業大家とはなんぞやをそこで学び次に生かす。いわば大家さんのビジネススクール 激安で物件を買うのは値切りが必須 利回りのほか、「平米あたりの価格」を見る。一平米10万ならこの本曰く激安 平米10万円の法則(ただし、当時の話ではある ) 三十平米、駅10分、築25以内を狙え →部屋が広く投資用に買う人より居住する人が購入層、投資家が寄りつきにくい リフォームの幅も広がる 駅近で空室率リスク抑える 自分に土地勘があるとベスト ネットで見つける→資料請求→気になれば現地へ この繰り返し リフォームなどの諸費用や税金を加味した実質利回りが12%を出るように値切る ・資料請求→リフォームで付加価値が出せそうか ・現地→視察ついでに交通の便利さを体感、勤務先からの距離も把握して最悪自分が住むことも考える ・1時間以内であれば概ね合格(この基準は自分で立てればいいか ) 利回り12%に加え、「金融機関担保価格の9割掛け」も一つの指標に。 購入価格が、金融のプロが評価した価格の9割掛けになってればまあ概ねいいだろうという判断基準 ・物件と同じ最寄駅、部屋の広さで家賃相場を調べる。その最安値付近で貸し出して12%を超えるなら投資を検討 不動産は、リフォームによって物件の利回りを劇的に高められる →超激安物件を購入、相見積もりのリフォーム+リフォームノウハウの投入でいい物件作れるんだな →部屋の状態はさておき、素質がいいものを見つければいいのでは(周辺環境や部屋の広さ、リフォームしやすさなど ) ヤドカリ投資法 リフォームは新築マンションのモデルルームを見習う リフォーム資材はヤフオクで安く仕入れ せんみつ 100.10,3.1の法則 登記簿謄本の日付→売主が売りのアクションを取った時期→長引いていればそれだけ売れてない物件 リフォームにおける大家に必要な力は DIYできることではなく、 ・この取り付けはこの業者がいい ・この工事の相場はいくらだ というマイリストだ 自分の信用余力(いくら借りられるか )、そしてN年、X%で返済した時に最低限欲しい家賃から物件の規模を逆算。 登記簿は不動産の戸籍、必ず取り寄せ 買付証明書は「買いたい意志」 重要事項説明書: 特にチェック→固定資産税額、管理費・修繕費積み立て金、抵当権、ローン特約、修繕積立金の滞納有無。 付帯設備表で設備チェック 物件状況報告書:リフォーム有無など バブル期物件:1985-1991 極狭、三点ユニット マンション管理新聞 家主と地主

一応、最初の物件は住宅ローンで借りてるから、マイホームと言えないことはないけど・・・ いかにもあっぷる出版社って雰囲気。 内容は安い区分を指値で買って、激安リフォームで高利回りってタイプ。 明示的には書いてなかったかもしれんけど、リフォーム費用は戸建てより区分の方が安いってのがあるのかも。 田舎の区分はナシと思うので直接参考にはならんけど、サラリーマン大家デビューがテーマだから、入門書としてはアリなんだと納得。 ヤフオクってホントにお宝でてくることあるんかいな？ 2005年の本だから微妙。 妻はヤフオクで買物してたことあったと思うけど、おっさんは未経験。 マイホーム向けのアイテム探しも兼ねて、探してみようかな。